枚方市津田駅前2丁目「ロイヤルアーク津田駅前ルナ棟」の中古マンション購入完全ガイド

枚方市津田駅前2丁目で中古マンションを探している方にとって、ロイヤルアーク津田駅前ルナ棟は、まず比較対象に入れておきたい一棟です。

所在地は枚方市津田駅前2丁目8-50、最寄りはJR学研都市線「津田」駅徒歩1分、建物は2003年9月築・RC造・11階建です。

東急リバブル、大京穴吹不動産、LIFULL HOME’Sの建物情報はいずれも、駅徒歩1分、2003年築、11階建という骨格で一致しています。

まず押さえたいのは、このマンションは**「駅前のコンパクト物件」ではなく、「駅前でゆとりある4LDKを取りやすい実需型マンション」だという点です。

東急リバブルでは、専有面積は81.48㎡〜104.86㎡、分譲時の間取りは4LDKと4LDK＋S**の2タイプとされ、全戸南向き、専用ポーチ、浴室暖房乾燥機、スロップシンク、トランクルーム、宅配ボックス、オートロックが案内されています。

駅近でありながら、家族で住む前提の設計がはっきりしているマンションです。

ロイヤルアーク津田駅前ルナ棟の基本スペック

建物として見ると、ロイヤルアーク津田駅前ルナ棟は、津田駅前エリアの中でもかなり整理しやすい条件がそろっています。

東急リバブルでは総戸数44戸、LIFULL HOME’Sでも総戸数44戸・管理人日勤・全部委託・用途地域は第一種住居地域とされており、住友系データや大京穴吹不動産でも同水準の情報が確認できます。

以前の別物件記事で出てきやすい「戸数表記のブレ」がこのマンションでは比較的少なく、購入判断の土台をつくりやすい一棟です。

また、このマンションは駅徒歩1分というわかりやすい強みを持ちながら、総戸数44戸のため、超大規模マンションのように同じマンション内の競合住戸が大量に出やすいタイプでもありません。

一方で、小規模すぎて情報が極端に少ない物件でもなく、過去の売出履歴がいくつか確認できます。

中古マンションとしては、条件差を比較しながら検討しやすい規模感だと言えます。

価格帯はどう見るべきか

このマンションの価格帯を見るうえで参考になるのは、公開されている売出履歴です。

LIFULL HOME’Sの掲載履歴では、2019年12月に85.02㎡・4LDK・8階で2,280万円、2018年12月〜2019年2月に81.48㎡・4LDK・11階で2,480万円が確認できます。

大京穴吹不動産の価格履歴でも、2021年5月に81.91㎡・4LDK・6階で2,280万円、2020年3月に81.91㎡・3LDK・2階で2,480万円、2010年には104.86㎡・4LDKで2,580万円や3,200万円の履歴が見られます。

この履歴から見ると、ロイヤルアーク津田駅前ルナ棟の主戦場は、80㎡台前半〜中盤の住戸で2,200万円台〜2,500万円台前後、そして100㎡超の大型住戸は2,500万円台〜3,200万円台がひとつの目線になります。

もちろん、これは成約価格ではなく売出履歴です。

ただ、津田駅徒歩1分という条件を踏まえると、極端に強気一辺倒ではなく、駅距離に対して比較的現実的な価格帯で流通してきたマンションと読みやすいです。

ここで大事なのは、このマンションは**「駅近だから何でも高い」**ではなく、住戸条件によって価格差がしっかり出るタイプだということです。

たとえば81㎡台でも2階3LDKで2,480万円、6階4LDKで2,280万円という履歴があり、面積が近くても階数や間取りで見え方が変わります。

したがって、購入時には「このマンションの相場はいくらか」だけでなく、その部屋がなぜその価格なのかを住戸単位で確認する必要があります。

津田駅前2丁目という立地は、実際に暮らしやすいのか

このマンションの最大の強みは、やはり津田駅前2丁目という立地そのものです。

駅徒歩1分というだけでなく、周辺には関西スーパー倉治店があり、公式サイトでは交野市倉治7-40-1、営業時間は9:00〜22:00、駐車場101台とされています。

枚方市ではありませんが、生活圏としては十分使いやすい大型スーパーです。

また、津田駅前2丁目には津田駅前東公園があり、枚方市の公園紹介ページでは「足つぼ歩道」がある公園として紹介されています。

さらに市の事業資料では、津田駅前東公園は**2,821.8㎡**規模で整備されたことが確認できます。

駅前立地のマンションは便利でも屋外空間が弱いことがありますが、ロイヤルアーク津田駅前ルナ棟は、駅・買い物・小さな公園がまとまりやすい立地です。

子育て目線で見たときの評価

校区は、このマンションを検討するうえでかなりわかりやすいです。

枚方市の2025年改定の通学区域表では、津田駅前2丁目は津田南小学校区・津田中学校区とされています。

学校別表でも、津田南小学校の通学区域に津田駅前2丁目が明記されています。番地条件で細かく分かれるエリアではないので、校区面での読み違いが起きにくいのは安心材料です。

また、津田南小学校の学校紹介ページでは、津田南小学校は津田駅から北西に徒歩10分ほどと案内されています。

ロイヤルアーク津田駅前ルナ棟からの正確な徒歩分数としてそのまま置き換えるのは避けるべきですが、少なくとも駅前立地でありながら、小学校との位置関係をイメージしやすいエリアです。

駅近マンションでも子育て環境が弱いとは言い切れないのが、この立地の特徴です。

津田駅前2丁目という街の安定感

街そのものの数字も見ておきたいところです。

枚方市の町名別人口世帯数表では、津田駅前2丁目は2024年8月時点で1,605人・715世帯、2025年12月時点で1,601人・730世帯です。人口は大きく崩れておらず、世帯数はやや増えており、駅前住宅地として一定の居住需要が続いていると読み取れます。

年齢別人口の資料では、2018年時点で総人口1,689人、年少人口292人、生産年齢人口1,128人、高齢者269人、平均年齢40.21歳、また別年度資料では2023年時点で1,628人、年少人口205人、生産年齢人口1,085人、高齢者338人、平均年齢44.54歳と確認できます。

年ごとの差はありますが、少なくともファミリーと現役世代が一定数いる駅前住宅地として見やすいです。

資産性はどう考えるべきか

資産性については、かなり考えやすい部類です。

最大の理由は、やはり津田駅徒歩1分という条件です。津田駅勢圏そのものも、地価集計ベースでは**2026年公示地価平均が12万2,285円/㎡、前年比+3.20％**とされており、駅周辺の地力が極端に弱いわけではありません。

駅近の実需型マンションとして、少なくとも「出口で説明しやすい条件」を持っています。

ただし、買えば大きく上がるマンションと見るのは危険です。

実際の売出履歴では、81㎡台〜85㎡台で2,200万円台〜2,500万円台が中心で、100㎡超でも3,200万円までというレンジです。つまり、駅近の強さはある一方で、価格は住戸条件に応じて現実的に形成されてきたマンションだと言えます。

資産性を考えるなら、値上がり期待よりも、南向き、上階、4LDK、収納量、住戸位置といった次の買主に説明しやすい条件を優先したほうが、このマンションには合っています。

防災面で確認しておきたいこと

津田駅前2丁目は、枚方市の令和8年度版防災ガイド（ハザードマップ）の確認対象エリアです。

市は、防災ガイドで洪水・浸水想定区域や土砂災害警戒区域に含まれるかを確認し、日頃の備えにつなげるよう案内しています。

駅前マンションは利便性が高い反面、「便利だから大丈夫」と思い込みやすいので、購入前には棟の位置、1階共用部、駐車場位置、避難経路まで現地で見ておきたいところです。

このマンションが向いている人

ロイヤルアーク津田駅前ルナ棟が向いているのは、まず津田駅近で、80㎡台以上の4LDKを検討したいファミリーです。

駅徒歩1分という条件は、毎日の通勤通学だけでなく、将来売却するときの説明のしやすさにも直結します。

そのうえで、80㎡台〜100㎡台の4LDKが中心なので、**「駅は近いほうがいい、でも広さも妥協したくない」**という層にかなり合います。

また、津田南小学校区・津田中学校区で探している家庭にも向いています。

駅近、スーパー利用のしやすさ、公園、校区の明確さがそろっているため、派手なタワー感ではなく、生活の総合点で選びやすい駅前実需型マンションです。

逆に、向いていない人

一方で、とにかく総額を抑えたい人には少し重く感じるかもしれません。

津田駅前2丁目の中でも、ロイヤルアーク津田駅前ルナ棟は駅徒歩1分で、住戸も80㎡台以上が中心です。

60㎡台で1,000万円台前半を狙うようなマンションとは前提が違います。

ロイヤルアーク津田駅前ルナ棟は、安さよりも、駅距離と広さの両立を重視する人向けです。

購入前に必ず確認したいこと

このマンションを本気で検討するなら、まず確認したいのは価格差の理由です。81㎡台でも2階3LDKで2,480万円、6階4LDKで2,280万円、85㎡台8階4LDKで2,280万円という履歴があります。

面積が近くても、階数、間取り、バルコニー面積、売出時期で価格は変わります。

したがって、購入時は「相場より高いか安いか」ではなく、その住戸がなぜその価格なのかを丁寧に見る必要があります。

次に、管理関係の書類確認です。LIFULL HOME’Sでは、管理形態は全部委託、管理人は日勤とされており、管理会社は長谷工コミュニティと案内されています。

駅前立地でオートロックや宅配ボックスも備えるマンションだからこそ、長期修繕計画、修繕積立金の改定履歴、駐車場の運用状況、過去の大規模修繕は必ず見ておきたいところです。

まとめ

ロイヤルアーク津田駅前ルナ棟は、枚方市津田駅前2丁目で中古マンションを探すなら、十分に比較対象の中心へ置ける一棟です。

2003年9月築、RC造11階建、総戸数44戸、津田駅徒歩1分、81㎡台〜104㎡台中心、4LDK中心、津田南小学校区・津田中学校区という条件は、津田駅周辺の実需ファミリーにとってかなり見やすいです。

価格帯も、公開履歴を見る限り、80㎡台で2,200万円台〜2,500万円台前後、100㎡超で2,500万円台〜3,200万円台がひとつの目線になります。

だからこそこのマンションは、枚方市津田駅前2丁目で、駅距離・広さ・校区・生活利便のバランスを重視して選ぶ物件だと言えます。

住戸条件を見極められれば、津田駅前でかなり有力な中古マンション候補になります。

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【会社概要】

会社名：アルクハウス不動産

運営会社：アルクハウス（有限会社森田建設）

対応エリア：枚方市の長尾・藤阪・津田エリア限定

住所：大阪府枚方市藤阪東町2丁目15番1号

電話番号：072-808-8815

営業時間：9:00-17:00

■建設業許可
大阪府知事許可（般-6）第112706号

■二級建築士事務所登録
大阪府知事登録（に）第8142号

■宅地建物取引業許可
大阪府知事許可（4）第55494号

所属団体：全日本不動産協会

提携司法書士：仲宗根司法書士

【執筆者プロフィール】

執筆者：森田 知憲（もりた とものり）

アルクハウス 代表取締役

■宅地建物取引士登録番号
（大阪）第113721号

■二級建築士登録番号
第50867号