枚方市津田山手1丁目「リーデンススクエア枚方くにみ坂」の中古マンション購入完全ガイド
枚方市津田山手1丁目で中古マンションを探している方にとって、リーデンススクエア枚方くにみ坂は、まず比較対象に入れておきたい一棟です。
理由ははっきりしていて、2006年2月築、RC造、地上12階建、総戸数204戸という規模感に加え、JR学研都市線「津田」駅徒歩10〜12分前後でアクセスでき、しかも80㎡台〜100㎡台の住戸が流通しやすいからです。
東急リバブルでは津田駅徒歩10分、SUUMOでは徒歩12分と案内されており、表示差はあるものの、実務的には「津田駅徒歩圏の大規模ファミリーマンション」と捉えるのが自然です。
まず押さえたいのは、このマンションは駅前のコンパクト物件ではなく、広さをしっかり確保できる実需型マンションだという点です。
東急リバブルでは施主が藤和不動産、施工が大末建設とされ、総戸数204戸の大規模マンションとして紹介されています。
規模があるため流通事例も比較しやすく、価格の見方を組み立てやすいのが強みです。
リーデンススクエア枚方くにみ坂の基本スペック
建物として見ると、リーデンススクエア枚方くにみ坂は、津田山手1丁目の中でもかなり見やすい条件がそろっています。
所在地は枚方市津田山手1丁目、建物はRC造、12階建、2006年2月築で、用途地域は第一種中高層住居専用地域、管理形態は委託・通勤管理です。
LIFULL HOME’Sの建物情報では**地上12階地下1階建、敷地全体面積9,518.25㎡**とも案内されており、敷地にゆとりのあるマンションだと読み取れます。
また、このマンションは広め住戸の流通が多いのも特徴です。販売価格事例では、80㎡台の3LDK・4LDK、95㎡台の4LDK、110㎡台〜115㎡台の4SLDKまで確認でき、ファミリー向けの面積帯が中心です。
長尾・津田エリアで「新築は高いが、70㎡未満では狭い」と感じる層には、かなり比較しやすい一棟です。
いまの売出事例から見える価格帯
直近の売出事例を見ると、リーデンススクエア枚方くにみ坂は住戸条件によって価格差がはっきり出るマンションです。
現時点で流通確認できる一例として、アットホームでは7階・101.47㎡・4LDK・3,580万円の売出が確認できます。
駅徒歩12分、2006年築、100㎡超の4LDKで3,000万円台半ばというのは、津田山手1丁目の中では強めの価格帯ですが、広さと階数を考えれば一定の説明がつく水準です。
一方で、販売履歴を見ると、85.3㎡・3LDK・9階で2,780万円〜2,880万円、85.1㎡・4LDK・5階で2,880万円、92.93㎡・4LDK・3階で2,980万円、さらに2026年1〜3月には80㎡・3LDK・下層階で2,320万円という事例も見られます。
つまりこのマンションの主戦場は、80㎡台の3LDK〜4LDKで2,300万円台〜2,900万円台前後、100㎡超の大型住戸は3,000万円台半ばまで視野に入る、と考えるとかなり実務的です。
この価格帯をどう評価するかですが、単純に「高い」「安い」で切るのは危険です。
たとえば80㎡台でも、下層階・南向きで2,320万円の事例がある一方、上層階・南西向きで2,780万円、中層階・南東向き4LDKで2,680万円という履歴があります。
つまり、リーデンススクエア枚方くにみ坂は、マンション名の相場よりも、その部屋の条件が価格に強く出るタイプです。
津田山手1丁目という立地は、実際に暮らしやすいのか
このマンションの立地は、駅距離だけで評価すると少しもったいないです。
現行の売出情報では、周辺環境としてデイリーヤマザキ枚方津田南町店約230m、ローソン枚方津田山手1丁目店約357m、松谷病院約879m、にしだ小児科クリニック約1100mが案内されています。
駅前の超利便型ではありませんが、日常の買い足しや医療アクセスをある程度生活圏で完結しやすい立地です。
津田山手1丁目という街自体も、住宅地としてのまとまりがあります。
枚方市の町名別人口世帯数表では、2021年6月時点で2,318人・800世帯、2026年3月時点で2,222人・824世帯です。
人口はやや減っている一方で、世帯数は増えており、世帯の小規模化を伴いながらも、住宅地として一定の需要が続いていることが読み取れます。
年齢別人口の資料でも、2018年時点で津田山手1丁目は2,387人、年少人口576人、生産年齢人口1,509人、高齢者302人、平均年齢36.74歳とされており、枚方市内でも比較的若い住宅地として見やすいです。
つまり津田山手1丁目は、既成の高齢住宅地というより、子育てファミリーが入りやすい街としての性格が強いと言えます。
子育て目線で見たときの評価
校区は、このマンションを検討するうえでかなり重要です。
枚方市の2025年改定通学区域表では、津田山手1丁目は津田南小学校区・津田中学校区とされています。
学校別表でも、津田南小学校の通学区域に津田山手1丁目が含まれており、公式資料ベースではかなり明確です。
ここで注意したいのは、一部の売出図面では「津田小学校まで約1100m・津田中学校まで約1100m」と表記されていることです。
ただし、枚方市の最新の通学区域表では津田山手1丁目は津田南小学校区です。
したがって、学校区を重視する場合は、ポータルサイトの個別表記をそのまま信じるのではなく、契約前に必ず市の最新資料で校区を再確認するのが安全です。
資産性はどう考えるべきか
資産性は、強気すぎず、弱気すぎずで見るのが合っています。
マンションナビ系の販売価格事例では、2026年1〜3月に80㎡・3LDKで2,320万円、2025年7〜9月に85㎡・3LDKで2,780万円、2024年10〜12月に85㎡・4LDKで2,680万円といった事例が確認でき、長期で見ても大きく崩れているマンションではありません。
また、津田山手周辺の土地価格の補助線としては、民間集計ながら2024年の津田山手の土地相場が約11.9万〜12.0万円/㎡前後というデータもあり、近隣の住宅地として極端に弱いわけではないことがうかがえます。
ただし、これはあくまでエリア全体の参考値であり、実際のマンション価格は駅距離、階数、向き、リフォーム内容で大きく変わります。
リーデンススクエア枚方くにみ坂は、「買えば大きく上がる物件」よりも、出口で困りにくい条件の住戸を選ぶ物件として見たほうが実態に合っています。
防災面で確認しておきたいこと
津田山手1丁目は、枚方市の広域ハザードマップ東部エリアの掲載対象に含まれています。
市のハザードマップには津田山手1丁目の地名が明記されており、購入前には「マンションだから安心」と考えるのではなく、棟の位置、敷地内の高低差、1階共用部、駐車場位置、避難動線まで確認したいところです。
大規模マンションほど、建物単体だけでなく敷地全体の使いやすさが暮らしやすさに直結します。
このマンションが向いている人
リーデンススクエア枚方くにみ坂が向いているのは、まず津田駅徒歩圏で、80㎡台以上のファミリーマンションを探している人です。
新築や築浅ほど価格は重くしたくないが、70㎡未満では狭い。
その中で、2006年築・204戸・80㎡台〜100㎡台が流通しやすいという条件はかなり魅力的です。
また、津田南小学校区・津田中学校区で探しているファミリーにも向いています。
街自体が比較的若く、コンビニや医療施設も使いやすく、ペット飼育可の住戸も確認できます。
駅前マンションほどの派手さではなく、生活の総合点で選びやすい実需型マンションです。
逆に、向いていない人
一方で、とにかく総額を抑えたい人には少し重く感じるかもしれません。
80㎡台でも2,300万円台〜2,800万円台、100㎡超では3,500万円台の売出も確認できるため、津田山手エリアの中では安値帯ではありません。
リーデンススクエア枚方くにみ坂は、安さよりも築年、規模、住戸面積、住環境のバランスで選ぶマンションです。
購入前に必ず確認したいこと
このマンションを本気で検討するなら、まず見たいのは価格差の理由です。
80㎡台で2,320万円の事例がある一方、85㎡台で2,880万円、95㎡台で2,980万円、101㎡台で3,580万円の売出があります。
したがって、「相場より高いか安いか」だけではなく、階数、向き、ルーフバルコニーやアルコープの有無、室内リフォームの内容まで見て、その価格を説明できるかを確認したいところです。
次に、管理関係の書類確認です。
総戸数204戸の大規模マンションで、通勤管理・委託管理という骨格は魅力ですが、購入前には長期修繕計画、修繕積立金の改定履歴、駐車場の空き状況、ペット細則、過去の大規模修繕履歴を見ておきたいところです。
条件の良い中古マンションほど、最後は書類で差が出ます。
まとめ
リーデンススクエア枚方くにみ坂は、枚方市津田山手1丁目で中古マンションを探すなら、十分に比較対象の中心へ置ける一棟です。
2006年2月築、RC造12階建、総戸数204戸、津田駅徒歩10〜12分前後、80㎡台〜100㎡台の流通が多い、津田南小学校区・津田中学校区の大規模ファミリーマンションという条件は、津田山手エリアでかなり見やすいです。
価格帯も、80㎡台で2,300万円台〜2,900万円台、100㎡超で3,500万円台前後までという形で、住戸差を理解すればかなり判断しやすいマンションです。
だからこそこのマンションは、枚方市津田山手1丁目で、広さ・校区・街の若さ・将来の住みやすさを重視して選ぶ物件だと言えます。
条件を見極められれば、津田エリアでかなり有力な中古マンション候補になります。
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【会社概要】
会社名：アルクハウス不動産
運営会社：アルクハウス（有限会社森田建設）
対応エリア：枚方市の長尾・藤阪・津田エリア限定
住所：大阪府枚方市藤阪東町2丁目15番1号
電話番号：072-808-8815
営業時間：9:00-17:00
■建設業許可
大阪府知事許可（般-6）第112706号
■二級建築士事務所登録
大阪府知事登録（に）第8142号
■宅地建物取引業許可
大阪府知事許可（4）第55494号
所属団体：全日本不動産協会
提携司法書士：仲宗根司法書士
【執筆者プロフィール】
執筆者：森田 知憲（もりた とものり）
アルクハウス 代表取締役
■宅地建物取引士登録番号
（大阪）第113721号
■二級建築士登録番号
第50867号
枚方市立菅原東小学校、枚方市立杉中学校、大阪府立枚方津田高校、成城大学法学部を卒業後に、有限会社森田建設へ入社して現在に至る。
アルクハウス不動産代表メッセージ｜枚方市の長尾・藤阪・津田で、納得できる不動産売買を支える理由
はじめまして。アルクハウス代表の森田です。
私たちは大阪府枚方市を拠点に、長尾・藤阪・津田エリア限定で不動産売買仲介を行っています。
不動産の購入も売却も、人生の中で何度も経験するものではありません。だからこそ私は、物件情報や査定価格だけで判断してほしくないと考えています。本当に大切なのは、その不動産取引がこれからの暮らしに合っているかどうかです。そこに、アルクハウス不動産の価値があります。
不動産売買は「物件」ではなく「暮らしと将来」を整理すること
家や土地を買うこと、売ることは、単なる取引ではありません。
住み替え後の暮らしが無理なく回るか
住宅ローンや資金計画に無理がないか
売却後の手残りやスケジュールに納得できるか
購入後に後悔しない立地や条件か
ご家族にとって本当に優先すべきことが整理できているか
アルクハウス不動産は、物件紹介や査定だけでなく、資金計画、住み替えの段取り、エリアの選び方、将来を見据えた判断まで含めてサポートします。
不動産は、家族のこれからを整えるための大切な選択だと考えているからです。
長尾・藤阪・津田エリアに絞る理由
私たちは、枚方市の中でも長尾・藤阪・津田エリアに絞って不動産売買仲介を行っています。
それは、このエリアの相場、街の空気、駅ごとの特徴、町名ごとの違い、買主様の動き、売れやすい条件を深く理解した上でご提案したいからです。
不動産仲介は、広く浅く扱うよりも、狭く深く知っていることが大きな強みになります。
長尾駅周辺の動き
藤阪駅周辺の暮らしやすさ
津田駅周辺の物件ニーズ
町ごとの価格差や売れ方の傾向
道路付けや高低差、周辺環境による見えにくい差
こうした地域特性を踏まえてご提案できることが、地域密着で取り組む意味だと考えています。
「営業」ではなく「相談」から始めたい
不動産会社に相談すると、強く勧められそうで不安という方は少なくありません。
ですが、私たちが大切にしているのは、急がせることではなく、整理することです。
まだ買うか決めていない段階でも相談できる
売るべきか持ち続けるべきかを一緒に考えられる
相場だけでなく、進め方や注意点も先にわかる
住み替えや買い替えの不安を言語化できる
そのうえで、アルクハウス不動産を選ばないという結論になっても構いません。
納得して決めることが、いちばん大切だからです。
アルクハウス不動産が約束すること
私たちは、枚方市の長尾・藤阪・津田エリアで不動産売買をお考えの方に対して、次の3つを約束します。
地域密着だからできる現実的な提案
机上の相場だけではなく、地域で実際に動いている価格感や買主様の反応を踏まえてご提案します。
お金とスケジュールの不安を残さない進め方
購入なら住宅ローンや諸費用、売却なら残債や手残り、住み替えなら売り先行か買い先行かまで含めて整理します。
誠実に向き合う姿勢
私たちは枚方市で仕事をしています。取引が終わったあとも、地域の中で関係は続いていきます。だからこそ、誠実さから逃げない対応を徹底します。
最後に｜不動産売買で、これからの暮らしは大きく変わる
家を買うことも、家を売ることも、人生の転機です。
だからこそ、焦って決めるのではなく、納得して進めてほしいと思っています。
安心して住み替えができること。
無理のない資金計画で購入できること。
売却後に「この進め方でよかった」と思えること。
そのために、アルクハウス不動産があります。
枚方市の長尾・藤阪・津田エリアで不動産購入や不動産売却を考え始めたら、まずは気軽にご相談ください。話すことで整理できることが、必ずあります。
アルクハウス代表 森田 知憲
