枚方市藤阪東町3丁目「オリーブハイツ枚方長尾」の中古マンション購入完全ガイド

枚方市藤阪東町3丁目で中古マンションを探している方にとって、オリーブハイツ枚方長尾は、長尾エリアの中でもまず比較対象に入れておきたい一棟です。

理由ははっきりしていて、1979年10月築、RC造、5階建、全6棟・総戸数240戸規模の大きなマンション群で、しかも長尾駅徒歩10〜14分前後という現実的な距離感にあるからです。

東急リバブルでは「全6棟・総住戸数240戸・長尾駅徒歩11分」、三井住友トラストのマンション情報では「藤阪東町3丁目2番1〜6号・長尾駅徒歩10分」、SUUMOの3号棟ページでは「藤阪東町3・長尾駅徒歩12分」と案内されており、細かな表示差はあるものの、実務上は藤阪東町3丁目にある大規模団地型マンションとして理解するのが自然です。

まず押さえたいのは、このマンションは駅前プレミアムで選ばれる物件ではなく、広さと価格のバランスで選ばれる物件だという点です。

東急リバブルでは、オリーブハイツ枚方長尾は北側の1〜3号棟と南側の4〜6号棟で構成され、分譲時の専有面積帯は70.20㎡〜81.67㎡、間取りは4LDK〜5LDK中心とされています。

つまり、単身者向けのコンパクト住戸ではなく、子ども部屋を確保したいファミリーや、戸建てほどの管理負担は持ちたくない世帯に向いたマンションです。

特に今回の住所指定である藤阪東町3丁目で見ると、流通の中心として参考にしやすいのが3号棟です。

SUUMOの3号棟ページでは、所在地が藤阪東町3丁目、築年月は1979年10月、5階建、総戸数40戸、最寄りは長尾駅徒歩12分と案内されています。

つまり、オリーブハイツ枚方長尾全体は240戸規模のマンション群ですが、実際に購入検討するときは、何号棟を買うのかで駅距離や住戸条件の見え方が変わる点に注意が必要です。

オリーブハイツ枚方長尾の価格帯はどう見るべきか

価格帯の魅力は、このマンションの大きな特徴です。

マンションマーケットでは、オリーブハイツ枚方長尾全体の参考相場を400万円〜1,400万円、4〜6号棟では613万円〜822万円、また別の相場サイトでは全体の売買相場を700万円〜800万円と案内しています。

数値にはサイトごとの差がありますが、共通して言えるのは、長尾駅エリアの中ではかなり総額を抑えやすいマンションだということです。

ただし、「安いマンション」とひとくくりにするのは危険です。

現行のSUUMO掲載では、3号棟・72.69㎡・2SLDK・5階・980万円の住戸が確認でき、しかも2023年に室内フルリフォーム済み、南向きバルコニー、最上階、ペット飼育可という条件が付いています。

つまり、オリーブハイツ枚方長尾は、単純に築古だから安いのではなく、条件の良い住戸でも1,000万円前後で検討しやすいことが強みです。

一方で、住戸ごとの差はかなり大きいです。

LIFULL HOME’Sの3号棟履歴では、72.69㎡住戸が2026年に980万円、同サイトの別住戸では75.6㎡・1階・3SLDKの情報も確認でき、マンションマーケットでも売買履歴は360万円〜1,880万円と幅があります。

つまり、このマンションを買うときは「オリーブハイツ枚方長尾の相場」だけを見るのではなく、その部屋が何階で、どの向きで、どこまで手を入れているかまで見ないと、適正価格は読み切れません。

価格が安い理由と、安くても検討価値がある理由

このマンションの価格が抑えめなのは、主に築年数と団地型の建物構成によるものです。

1979年築で、今の新築や2000年代築のマンションと比べると、共用部や設備の見え方で差が出るのは自然です。

実際、マンションマーケットでも藤阪東町エリアの中で価格帯は低位に位置づけられています。

ただし、それだけで「弱い物件」と判断するのも早いです。

理由は、70㎡台〜80㎡台の広さが取れること、小学校が非常に近いこと、そして長尾駅徒歩圏であることです。

特に今の新築マンションでは70㎡台後半でも価格がかなり重くなりやすい中、オリーブハイツ枚方長尾では1,000万円前後で比較できる住戸があるため、予算の現実感は非常に大きいです。

藤阪東町3丁目という立地は、実際に暮らしやすいのか

このマンションの立地を駅距離だけで判断するのはもったいないです。

3号棟のLIFULL HOME’S情報では、長尾駅まで約960m、菅原東小学校まで約120m、杉中学校まで約450mと案内されており、SUUMOの現行住戸ページでもローソン枚方長尾台一丁目店徒歩3分、業務スーパー長尾店徒歩12分、フレスト長尾店徒歩13分、杉中学校徒歩9分、菅原東小学校徒歩2分とされています。

つまりこのマンションは、駅前型というより、学校と日常施設が近い住宅地型マンションです。

買い物環境も弱くありません。

フレスコ藤阪店は公式サイトで枚方市藤阪西町3-12、営業時間9:00〜21:00、駐車場11台と案内されており、徒歩圏〜自転車圏で十分使いやすいスーパーです。

さらに、東急リバブルの建物紹介では、周辺に学校や大学キャンパスが隣接しつつ、住宅地としてまとまった敷地に建っていることが説明されており、落ち着いた居住環境が読み取れます。

公園環境は大きな強み

藤阪東町3丁目周辺で暮らすうえで、王仁公園を使いやすいのは大きな魅力です。

枚方市公式では、王仁公園は約9.2ヘクタールの市営最大の総合公園とされており、プール、テニスコート、運動広場、スケートボード広場などを備えています。

駅に近いことより、子どもを遊ばせる場所や休日の過ごし方が豊かになることを重視する家庭にとって、この住環境はかなり魅力的です。

子育て目線で見たときの評価

校区は、このマンションを検討するうえで非常にわかりやすいです。

枚方市の2025年改定の通学区域表では、藤阪東町3丁目は菅原東小学校区・杉中学校区とされています。50音別表でも、藤阪東町3丁目と藤阪東町4丁目が杉中学校区・藤阪ではなく菅原東小学校区として整理されています。

物件名や最寄り駅の印象で迷いやすいエリアですが、校区は比較的明確です。

しかも、3号棟のHOME’S情報では菅原東小学校まで120m、杉中学校まで450m、現行のSUUMO掲載住戸でも菅原東小学校徒歩2分、杉中学校徒歩9分とされており、通学距離としてもかなり魅力があります。

小学校が近いマンションを優先したい家庭にとっては、オリーブハイツ枚方長尾は数字以上に検討しやすい物件です。

藤阪東町3丁目という街の安定感

街そのものの数字も見ておきたいところです。

枚方市の町名別人口世帯数表では、藤阪東町3丁目は2021年6月時点で765人・386世帯、2024年1月時点で749人・395世帯、2026年3月時点で746人・402世帯です。

人口は緩やかに減っている一方で、世帯数はむしろ少し増えており、世帯の小規模化を伴いながらも住宅地として使われ続けている街だと読めます。

年齢別人口の資料では、藤阪東町3丁目は2018年時点で805人、年少人口83人、生産年齢人口394人、高齢者328人、平均年齢51.57歳とされています。

若い街というよりは落ち着いた既成住宅地ですが、子ども世帯がゼロではなく、しかも学校が近いことを考えると、若年ファミリーの住み替え先としても成立しやすいエリアです。

資産性はどう考えるべきか

資産性については、かなり割り切って考えるほうが合っています。

オリーブハイツ枚方長尾は築1979年で、マンションマーケットでも藤阪東町エリアの中で価格帯は低めです。

したがって、大きな値上がりを狙う物件というより、総額を抑えて広さを確保し、出口で困りにくい住戸を選ぶ物件として見るのが自然です。

そのうえで、住戸選びはかなり大事です。

たとえば、最上階、南向き、フルリフォーム済み、納戸付き、両面バルコニーといった条件は、同じマンション内でも説明しやすく、将来の売却時にも有利になりやすいです。

逆に、価格が安く見える住戸には、階数や室内状態など何らかの理由があることも多いので、価格だけで飛びつかないほうが安全です。

防災面で確認しておきたいこと

藤阪東町3丁目は、枚方市の広域ハザードマップ東部エリアの掲載対象に含まれています。

市のハザードマップでは、藤阪東町3丁目、長尾台2丁目、菅原東小学校など周辺地名が確認できるため、購入前には棟の位置、敷地の高低差、1階住戸かどうか、駐車場位置、避難動線まで含めて現地確認したいところです

。築年数のある団地型マンションでは、建物単体より敷地全体の動線と管理状況が住みやすさに直結します。

このマンションが向いている人

オリーブハイツ枚方長尾が向いているのは、まず枚方市藤阪東町3丁目で、購入総額を抑えながら70㎡台以上の広さを取りたいファミリーです。

特に、菅原東小学校区・杉中学校区で探している人、小学校までの距離を重視する人、築年数よりも家計とのバランスを優先したい人にはかなり相性が良いです。

また、「中古を買って必要なところだけ直す」「外は築年相応でも中が良ければよい」という考え方の人にも向いています。

現行の3号棟住戸のように、2023年に室内フルリフォーム済みの住戸も出てくるため、築古団地型でも住み心地をしっかり整えた選択肢があります。

逆に、向いていない人

一方で、長尾駅徒歩5分以内や築浅感を最優先する人には少しズレます。

長尾駅徒歩は棟によって10〜14分前後で、築年も1979年です。

ランフォルセ枚方長尾のような2000年代以降・2010年代以降のマンションとは前提が違うので、オリーブハイツ枚方長尾は、あくまで広さと予算の現実解で選ぶマンションです。

購入前に必ず確認したいこと

このマンションを本気で検討するなら、まず確認したいのは号棟の違いです。

オリーブハイツ枚方長尾は全6棟で、1〜3号棟と4〜6号棟では向きや駅距離、参考相場の見え方が変わります。

今回の現行住戸は3号棟ですが、4〜6号棟の参考相場はさらに低めに出ているため、「オリーブハイツ枚方長尾」という名前だけで一括判断しないことが重要です。

次に、管理状態と修繕計画です。築年数が経っているため、長期修繕計画、修繕積立金の水準、過去の大規模修繕、共用部の維持状態は必ず見たいところです。

大規模団地型は、管理が良ければ安心感になりますが、逆に管理の質が弱いと住み心地も資産性も大きく落ちやすいです。

まとめ

オリーブハイツ枚方長尾は、枚方市藤阪東町3丁目で中古マンションを探すなら、十分に比較対象の中心へ置ける一棟です。

1979年10月築、RC造5階建、全6棟・総戸数240戸、長尾駅徒歩10〜14分前後、70㎡台〜80㎡台中心、菅原東小学校区・杉中学校区という条件は、築年数を織り込んでも、家族向けの中古マンションとしてかなりわかりやすいです。

価格帯も、700万円台〜1,400万円台前後の参考相場と、72.69㎡・980万円の現行住戸のような具体例があり、今の市況では非常に比較しやすい部類です。

だからこそこのマンションは、「見栄え」で選ぶ物件ではなく、枚方市藤阪東町3丁目で、広さ・校区・住環境・予算のバランスを重視して選ぶ物件だと言えます。

条件の見極めができれば、長尾エリアでかなり現実的な中古マンション候補になります。